Quanto vale la tua casa?

Hai pensato di vendere casa o lo stai già facendo?

Allora anche tu ti stai chiedendo quanti soldi puoi avere dalla tua casa.

In questo articolo ti dirò qual è l’unica cosa che conta per dare un valore agli immobili.

Anche se ci sono molte opinioni in merito scoprirai che nessuna di queste va a braccetto con la situazione di mercato attuale.

Tanti anni fa il mercato lo faceva il venditore, la tipica situazione di quando la domanda eccede l’offerta

Decidevi quanto volevi (sempre entro certi parametri ovviamente) e in poco tempo arrivava una proposta, se era più bassa trovavi un punto di incontro e chiudevi.

Fino al 2007/2008 è stato così.

Oggi purtroppo i giochi sono diversi.

E’ importante uscire da quel tipo di mentalità perché il mercato è nelle mani degli acquirenti.

Ma scopriamo quali sono i classici modi per determinare il valore di un immobile, e perché  quasi mai non rispecchiano la realtà.

 

1# borsini vari (agenzia delle entrate, immobiliare.it, portali immobiliari)

Questo metodo può essere buono per farsi un idea, ma un idea non significa individuare la fascia di prezzo al quale più probabilmente venderai.

Fare la media e basta non ti darà dei parametri assoluti su cui basarti

Mi spiego meglio.

Ogni casa è diversa e ha delle caratteristiche intrinseche particolari.

Molto spesso il mercato può cambiare nel raggio di 100 mq, può bastare un avvenimento negativo per far scendere o salire il prezzo della tua casa rispetto a quella della via accanto.

Inoltre i mq inseriti sui portali immobiliari non sono reali. Molti agenti immobiliari tendono ad aumentare la metratura calpestabile della casa per renderla più appetibile sul mercato.

Dunque l’intelligenza artificiale che fa le stime agisce su dati totalmente sballati.

Ti è mai capitato di leggere 100 mq e poi non erano neanche 70?

Ecco, sto parlando proprio di questo.

Anche le metrature catastali non sono veritiere, tengono in considerazione i mq commerciali dell’appartamento, dunque a meno che non si tratti di una nuova costruzione (dove il costruttore vende l’area totale) il rapporto al mq che fa il borsino dell’agenzia delle entrate non è un parametro ottimale per determinare il giusto prezzo

 

2# valutazioni tecniche fatte da… tecnici (geometri, architetti ingegneri)

Le valutazioni tecniche, nove volte su dieci, sono responsabili di quella casa che sta sul mercato da due anni, e non si vende.

Le valutazioni dei tecnici non tengono conto dei fattori fondamentali del mercato per determinare il giusto prezzo della tua casa.

Il tecnico malato di estimo ti dirà: “la tua casa vale questi soldi e gli acquirenti non capiscono niente!”

Oppure…”le agenzie abbassano i prezzi! Per colpa loro il mercato è sceso!”

Se ci pensi è un ragionamento ottuso, non sono le agenzie ad abbassare i prezzi ma le dinamiche di mercato, se una casa in vendita è in vendita da un anno e nessuno la vuole bisogna scendere con il prezzo finché non ci saranno feedback positivi.

Anzi, le agenzie fanno bene a portare i prezzi verso le reali possibilità delle persone altrimenti le case non si venderebbero più.

Il tecnico purtroppo, fa una valutazione…”tecnica”, basandosi sui materiali e sulle percentuali dell’estimo che si usavano negli anni 60. Poi siccome non ha la minima idea di come funziona il mercato perché non vende le case, aggiunge i dati dell’agenzia delle entrate nella perizia.

Fai prima a andare sul sito e guardarteli da solo senza pagare la stima.

Non ho nulla contro i tecnici, anzi, li ritengo indispensabili per alcune cose ma non per le valutazioni commerciali.

Una valutazione commerciale deve essere fatta da un commerciale esperto di mercato che si occupa di vendere immobili. Stop.

Purtroppo in Italia ci fidiamo poco delle figure di questo tipo (alcune volte anche giustamente) e le sostituiamo spesso con figure alternative dalla percezione meno truffaldina.

Ho conosciuto clienti che si facevano valutare la casa dal commercialista o dall’amministratore di condominio.

Le perizie tecniche potevano andar bene negli anni 90, o quando il prezzo lo faceva il venditore, oggi è tutta un’altra storia.

 

3# Valutazione delle agenzie immobiliari 

Le valutazioni delle agenzie immobiliari dovrebbero essere in linea con il mercato attuale, ciò dipende molto dalla professionalità dell’agente immobiliare.

Se l’agente lavora in zona da molto tempo significa che ha intermediato la vendita di case simili alla tua, quindi conosce il prezzo più probabile.

Molto spesso però la tendenza dei mediatori è sovrastimare la casa per prendere l’incarico, e poi nel tempo portarti ad abbassare il prezzo per vendere.

Alcune agenzie invece adottano la politica della chiarezza e trasparenza dicendo chiaramente il vero prezzo di mercato.

Di solito è da loro che si va dopo aver perso molti mesi dietro a valutazioni stratosferiche e improbabili.

Chi dice la verità vince sempre.

 

“Ok ma la mia casa quanto vale?”

“Come faccio a sapere il prezzo da chiedere se non posso fidarmi di nessuno?”

 

C’è soltanto un parametro per determinare il prezzo di mercato di un appartamento: la disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti

Ovvero quanti soldi sono disposti a spendere gli acquirenti per comprare una casa nella tua zona con certe caratteristiche.

In pratica individui il valore della tua abitazione nel momento in cui c’è qualcuno disposto ad offrirti del denaro in un tempo medio tra 3 e 6 mesi.

Se non ricevi nessuna offerta la tua casa non interessa al mercato.

Ciò che tu pensi o immagini per la mente del mercato non conta nulla.

Al mercato non interessa perché tempo fa hai deciso di spendere quei soldi per acquistare la casa che oggi vuoi vendere.

Al mercato non interessa quanti sacrifici hai fatto, ne quanto sei legato alla tua abitazione.

Il mercato è egoista.

Se nella tua via ci sono due case in vendita a prezzi stracciati perché i proprietari hanno debiti e devono scontare il prezzo ci rimetterai anche tu.

Questo per farti capire che nella situazione attuale, tolte alcune realtà di attrazione turistica o centri tipo Milano, Roma e Firenze, vendere casa è spesso un bagno di sangue.

 

“Come faccio a decidere quale prezzo mettere in pubblicità?”

 

Per individuare la disponibilità di spesa per un appartamento come il tuo nella tua zona c’è solo un dato importante: devi sapere a quanto sono state vendute abitazioni simili in un raggio ristretto della tua zona negli ultimi 6 mesi.

Attenzione! Non devi sapere a quanto sono in vendita, ma a quanto sono state vendute.

Un errore che si fa molto spesso, non solo nel campo immobiliare, è basarsi su dati non reali e tangibili.

A te interessa l’ultimo prezzo di vendita, non quanto chiede la gente!

Se non sei in grado di reperire questo dato puoi farti aiutare da un’agenzia immobiliare che lavora sulla base della trasparenza ed è specializzata in quel tipo di mercato.

 

Ok ma io non voglio aspettare

Non voglio sprecare tempo per parlare con trenta agenti immobiliari, se poi la valutazione è sbagliata la casa resta in vendita per mesi

Voglio concludere il prima possibile, senza stress, ansia e attese logoranti

Bene!

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Ti aspettiamo!

 

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