Proposta vincolata al mutuo, tutto quello che devi sapere

La proposta d’acquisto vincolata al buon esito del mutuo può  essere causa di controversie e beghe legali e  se non gestita correttamente può trasformare il tuo acquisto in un “bagno di sangue”.

Leggendo questo articolo scoprirai come difenderti senza rischiare di perdere soldi o di finire in tribunale con il venditore.

Partiamo dall’aspetto più importante:

Cosa vuol dire contratto vincolato?

L’articolo 1353 Codice Civile dice che: “Le parti possono subordinare l’efficacia o la risoluzione del contratto o di un singolo patto a un avvenimento futuro e incerto”.

Per efficacia della proposta d’acquisto s’intende che ad affare concluso (art.1326 Codice civile, “il contratto è concluso nel momento in cui, chi ha fatto la proposta, ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte”) l’agente immobiliare deve consegnare al venditore l’assegno rilasciato dalla parte acquirente (art. 1385 c.c.) e in seguito disporre i vari passaggi pattuiti nel contratto sulle modalità e tempistiche di pagamento.

La condizione (e cioè il tipo di vincolo)  può essere di vari tipi: sospensiva, risolutiva, potestativa, casuale, mista, affermativa e negativa.

Nel mondo immobiliare si usa (quasi) sempre la condizione sospensiva o risolutiva.

Una cosa che può creare controversie  e problemi è non specificare chiaramente la natura del vincolo e scrivere la classica frase “ la proposta è vincolata al buon esito del mutuo”. 

E’ da evitare questo tipo di dicitura e in caso di controversie sarà un bagno di sangue perché è una frase che praticamente non vuol dire nulla.

Che tipo di condizione va messa e cosa devo scrivere esattamente per non avere dei problemi?

La condizione sospensiva sospende l’efficacia e cioè gli effetti del contratto, la condizione risolutiva invece rende efficace il contratto, in seguito se la condizione non si verifica il contratto si annulla.

La condizione risolutiva è il vincolo con cui “alcuni fenomeni del mondo immobiliare” chiedono le provvigioni (e ne hanno anche diritto) al compratore anche se il mutuo non viene accettato.

Producendo l’efficacia del contratto da subito, (dunque l’affare si conclude e la caparra viene consegnata) fino a che non si verifica la condizione,  se non ti danno il mutuo, non perdi la caparra perché ti viene restituita e il contratto si risolve,  ma devi pagare la provvigione al mediatore.

Dunque se non vuoi perdere soldi evita la condizione risolutiva.

Per non rischiare di perdere nulla se la banca non ti accetta il mutuo, la condizione deve essere sospensiva e deve essere indicato chiaramente che sospende gli effetti del contratto (nella dicitura in proposta),

In proposta va indicato inoltre il nome della banca (con indirizzo della filiale) in cui la parte acquirente ha fatto richiesta per il mutuo e, molto importante, il tempo in cui la proposta è vincolata.

Alla fine del tempo se la banca ha concesso il finanziamento si va avanti altrimenti hai diritto alla restituzione dell’assegno e non devi pagare la provvigione al mediatore.

Se il mutuo non viene accettato, devi farti rilasciare dalla banca un foglio in cui c’è scritto che la pratica è stata rigettata.

Tutto questo è importante perché nel momento in cui c’è una proposta sospesa, l’unico motivo per cui il contratto non prende efficacia, deve essere la mancata accettazione del mutuo, e non ripensamenti vari o cambi di programma.

Non sarebbe giusto usare il vincolo come scusa per ritirarsi da un affare concluso, perché il  venditore, nel periodo sospeso, non può vendere la casa a nessun altro o comunque, (sempre che l’agenzia abbia incarico in esclusiva) deve aspettare la fine dei tempi del vincolo per valutare altre offerte (ecco perché deve esserci sempre un termine massimo).

Come semplificare tutto ed accorciare i tempi?

Ottenere una pre-delibera. E’ molto utile, quando cerchi casa, scegliere prima la banca più adatta a cui rivolgersi per il mutuo,  anche per sapere quanti soldi puoi prendere e dunque quali case andare a vedere.

Una volta scelta la banca,  devi portare  i documenti reddituali e far caricare già la pratica dall’istituto in modo da ottenere in 10/15 giorni la pre-delibera reddituale, anche se ancora non hai trovato la casa.

Per altre info in merito alla procedura di rilascio del mutuo ti invito a leggere la nostra rivista LA GAZZETTA DELLA CASA che puoi scaricare gratuitamente cliccando qui (puoi scaricare tutti i numeri!)

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Ti aspettiamo!

 

 

 

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